Przedsiębiorcy często zajmują się pośrednictwem sprzedaży. Działalność ta jest bardzo popularna, ponieważ nie wymaga od przedsiębiorców dużych inwestycji i przynosi zazwyczaj szybko dochody. Podatnicy zastanawiają się, kiedy powstaje u nich obowiązek podatkowy przy pośrednictwie w sprzedaży. Usługa pośrednictwa Prowizja od kredytu – to podstawowa opłata, którą pobierają banki. Jednorazowa kwota jest pobierana przy wypłacaniu kredytu. Prowizja od kredytu stanowi konkretny procent pożyczanej kwoty. Zazwyczaj im wyższa kwota kredytu, tym wyższy procent. Prowizja kredytu (np. kredytu gotówkowego) może się pojawić na przykład przy: Nie daj się nabić w butelkę. Koniec lata zapowiada najgorętszy okres na rynku mieszkań na wynajem. Dla studentów to ostatni dzwonek, by znaleźć odpowiedni lokal – za rozsądną cenę, w Sprzedając lub kupując dom albo mieszkanie często korzystamy z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pojawia się pytanie, jakie są jego obowiązki i za co powinien otrzymać wynagrodzenie? Pośrednik otrzymuje prowizję w wysokości 2–3%. Oczekujemy, że jego zadanie nie kończy się w momencie wymiany adresów pomiędzy Umowa z pośrednikiem nieruchomości to pierwszy krok do zawarcia tej właściwej, czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Dlatego warto podejść do tego problemu poważnie i zastanowić się zanim cokolwiek podpiszemy. W niniejszym artykule podajemy kilka przykładów zapisów w umowie z pośrednikiem nieruchomości, na które trzeba nonton film keluarga cemara 2 full movie. Osoby planujące zakup domu, mieszkania lub przestrzeni biurowej często zastanawiają się, czy skorzystać z usług biura nieruchomości. Jedni bez zastanowienia decydują się na współpracę z pośrednikiem, inni uparcie próbują sfinalizować transakcję na własną rękę. Najczęściej motywuje ich do tego kwestia wypłaty prowizji pośrednikowi. Klient najczęściej nie wie kto, ile i za co płaci. Na polskim rynku nieruchomości funkcjonuje kilka sposobów naliczania prowizji: od sprzedającego, od kupującego lub od obydwu stron transakcji jednocześnie. Prowizja pośrednika nieruchomości najczęściej jest pobierana w formie procentu od wartości transakcji. Rzadziej określana jest jako stała kwota lub też połączenie stałej kwoty i procentu od transakcji lub negocjacji. Prowizja od obu stron transakcji Najczęściej prowizja pośrednika nieruchomości stanowi prowizję procentową od wartości transakcji, pobieraną jednocześnie od obydwu stron. Zazwyczaj wynosi ona 2-3% od każdej ze stron. W takiej sytuacji agent nieruchomości zawiera umowę jednocześnie ze sprzedającym oraz kupującym nieruchomość. Przynajmniej w teorii powinien on reprezentować interesy obydwu klientów – w końcu wobec obu ma wynikające z umowy zobowiązania. Patrząc obiektywnie, sytuacja taka – choć najczęstsza – jest najmniej uczciwa, i to wobec każdej ze stron. Zachodzi bowiem konflikt interesów. Pojawia się np. pytanie, w jaki sposób możliwe jest wynegocjowanie możliwie najlepszych warunków transakcji, jeśli obie strony, mają skrajnie różne interesy. W końcu sprzedający chce sprzedać jak najdrożej, a kupujący kupić jak najtaniej. W takim wypadku pośrednik może jedynie pomóc stronom dojść do jakiegoś porozumienia na warunkach, które zaakceptują. Nie oznacza to, że dla obydwu będą one dobre! Kupujący nie płaci prowizji – czy aby na pewno? Kolejny, w ostatnich latach coraz popularniejszy, wariant opiera się na reprezentowaniu tylko sprzedającego. Sytuacja taka ma miejsce, gdy to właściciel nieruchomości pokrywa wynagrodzenie agenta. Oferty takie zazwyczaj opatrzone są hasłem „0% prowizji od kupującego” lub też „Kupujący nie płaci prowizji”. Z punktu widzenia zainteresowanego ofertą wariant ten nie zawsze musi być jednak najtańszy. Dlaczego? W takim przypadku co do zasady prowizję pośrednika, wynoszącą zazwyczaj około 5% wartości transakcji, w całości pokrywa sprzedający. Kwota ta jednak najczęściej jest ukryta w cenie nieruchomości. Kupujący, bez wsparcia agenta, podczas negocjacji sam musi troszczyć się o swoje interesy. Reprezentacja kupującego Sytuacja, w której agent reprezentuje tylko kupującego, działa w jego interesie i tylko od niego pobiera swoje wynagrodzenie jest nieco rzadsza. Ten model współpracy jest najkorzystniejszy z punktu widzenia kupującego. Pomimo, że prowizja pośrednika nieruchomości jest płacona przez niego (zazwyczaj około 2-3% ceny transakcyjnej). Należy wziąć pod uwagę, że to właśnie kupujący najwięcej ryzykuje podczas całej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. To on musi być pewien, że płacona przez niego cena (dziesiątki, setki tysięcy lub nawet miliony złotych) jest przede wszystkim odpowiednia dla kupowanej nieruchomości oraz że wraz z nieruchomością nie kupuje on długów poprzedniego właściciela lub też nie nabywa jej wraz z niechcianymi lokatorami. W takim wypadku to właśnie agent musi dokładnie sprawdzić stan prawny nabywanej nieruchomości, wynegocjować najlepsze dla kupującego warunki transakcji, zabezpieczyć jego interesy w umowie przedwstępnej (o ile taka jest) itp. I choć w pozostałych wariantach współpracy z biurem nieruchomości, gdy pośrednik wystawia fakturę obydwu stronom lub tylko sprzedającemu, całkowity koszt usługi pośrednika i tak ponosi kupujący (pośrednio płaci też prowizję sprzedającego wliczoną w cenę nieruchomości) tylko w tym wypadku może być pewien, że pośrednik reprezentuje go w 100% i będzie dążył do możliwie najlepszych dla niego warunków transakcji. Zakup nieruchomości z udziałem biura nieruchomości wcale nie musi być złem koniecznym. Trzeba tylko zwrócić szczególną uwagę na to, jaki zakres usług obejmuje podpisywana umowa pośrednictwa oraz czyje interesy reprezentuje agencja. W ostatnich latach rynek nieruchomości w kraju to koło zamachowe polskiej gospodarki. Budowane są zarówno lokale mieszkalne, jak i komercyjne biura, hale magazynowe i produkcyjne, centra handlowe. Poza nowymi inwestycjami szybko rozwija się handel lokalami z rynku pierwotnego. To spowodowało znaczący wzrost zapotrzebowania na profesjonalne usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W niniejszym opracowaniu przybliżymy problematykę rozliczenia tych usług w podatku VAT. W sposób szczegółowy zostanie omówiony przedmiot podstawy opodatkowania oraz kiedy powstaje obowiązek podatkowy i jakimi stawkami należy opodatkować usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto, co istotne, analizie zostanie poddany także sposób dokumentowania tej usługi oraz okoliczności, w których można skorzystać ze zwolnienia z ewidencjonowania ich za pomocą kasy rejestrującej. Stawka podatku na usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami Na wstępie należy przypomnieć, iż sprzedaż niektórych nieruchomości może korzystać z preferencyjnej stawki podatku VAT w wysokości 8%. Powyższa obniżona stawka ma zastosowanie do robót budowlanych stanowiących budowę, remont, modernizację, termomodernizację lub przebudowę obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Ponadto w wielu przypadkach sprzedaż nieruchomości korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT. Tym samym należy zastanowić się, czy usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami winny być różnie opodatkowane (w zależności od rodzaju nieruchomości, jakiej dotyczą). W przypadku usług takich jak usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opodatkowane są podstawową stawką podatku VAT wynoszącą aktualnie 23% (zob. art. 41 ust. 1 w zw. z art. 146aa ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług – dalej ustawa o VAT). Co istotne, nie ma znaczenia, czy nieruchomość będąca przedmiotem usługi pośrednictwa jest opodatkowana preferencyjną stawką VAT, czy też jest zwolniona z VAT. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może skorzystać z tzw. zwolnienia podmiotowego zgodnie z art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT, o ile nie będzie w szczególności świadczył usług doradztwa i szacowania wartości nieruchomości związanych z jej kupnem, sprzedażą, dzierżawą lub najmem. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a obowiązek podatkowy Zgodnie z generalną zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 5 i 7–11, art. 14 ust. 6, art. 20 i art. 21 ust. 1. Usługę, dla której w związku z jej świadczeniem ustalane są następujące po sobie terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego okresu, do którego odnoszą się te płatności lub rozliczenia, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi. Usługę świadczoną w sposób ciągły przez okres dłuższy niż rok, dla której w związku z jej świadczeniem w danym roku nie upływają terminy płatności lub rozliczeń, uznaje się za wykonaną z upływem każdego roku podatkowego, do momentu zakończenia świadczenia tej usługi (patrz art. 19a ust. 3 ustawy o VAT). Biorąc pod uwagę powyższe zapisy, jeśli chodzi o usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, obowiązek podatkowy w podatku VAT powstaje na zasadach ogólnych, tj. z chwilą wykonania usługi. W praktyce podatnicy często mają problem z określeniem momentu wykonania usługi pośrednictwa. W orzecznictwie przyjęto, iż w przypadku usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami w zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości usługę tę uznaje się za wykonaną z chwilą zawarcia umowy przez strony, których reprezentuje pośrednik (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 października 2004 roku, III SA 2172/03). Przykład 1. Pośrednik wykonał na rzecz klienta usługę pośrednictwa w zakupie biura w Kaliszu. Z treści umowy wynika, że usługa zostanie wykonana w dniu podpisania aktu notarialnego kupna-sprzedaży tego biura. Pośrednik znalazł stosowne biuro 12 maja 2020 roku. Akt notarialny został jednak sporządzony dopiero 20 czerwca 2020 roku. Tym samym moment powstania obowiązku podatkowego powstał dopiero w czerwcu. W wielu przypadkach pośrednicy w obrocie nieruchomości otrzymują przed wykonaniem usługi część swojego wynagrodzenia. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy powstanie z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty (patrz art. 19 ust. 8 ustawy o VAT). Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami - podstawa opodatkowania Podstawę opodatkowania w przypadku usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustala się na zasadach ogólnych. Podstawą opodatkowania jest więc wszystko, co stanowi zapłatę za wykonaną usługę (patrz art. 29a ust. 1 ustawy o VAT). Przykład 2. Agencja pośrednictwa wykonała na rzecz klienta usługę pośrednictwa sprzedaży mieszkania. Za powyższą usługę należało się jej wynagrodzenie w wysokości 2% ceny sprzedanej nieruchomości. Agencja jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Nieruchomość została sprzedana za kwotę 300 000 zł, co oznacza, iż prowizja wyniosła 6000 zł. W takiej sytuacji kwota otrzymanej prowizji stanowi kwotę brutto. Tym samym podstawę opodatkowania będzie stanowiła kwota prowizji pomniejszona o należny podatek VAT. Oznacza to, że w przypadku pośredników nieruchomości podstawą opodatkowania usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jest kwota prowizji pomniejszona o kwotę podatku. W praktyce prowizja może być niekiedy określona jako kwota netto (jednak nie są to częste przypadki). Dokonując usług pośrednictwa, agencje otrzymują wynagrodzenie od obu stron umowy (od kupującego i sprzedającego). W takiej sytuacji każde wynagrodzenie stanowi odrębną podstawę opodatkowania. Usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami a dokumentowanie transakcji W przypadku wykonania usługi pośrednictwa na rzecz podmiotów gospodarczych pośrednik winien wystawić fakturę VAT. W rzeczywistości największą grupę klientów w agencjach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowią osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej. W takiej sytuacji podatnicy zajmujący się pośrednictwem zastanawiają się, czy mogą skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania obrotu na kasie fiskalnej. Warto przypomnieć, że zgodnie z art. 111 ust. 1 ustawy o VAT podatnicy dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję sprzedaży przy zastosowaniu kas rejestrujących. Oznacza to, że na podstawie powyższego przepisu usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wykonane na rzecz osób fizycznych podlegają ewidencjonowaniu na kasie fiskalnej. Przykład 3. Pośrednik obrotu nieruchomościami, czynny podatnik VAT, zajmuje się wyłącznie pośrednictwem mieszkaniami z rynku pierwotnego. W 95% klientami są osoby fizyczne. Pośrednik każdą transakcję dokumentuje fakturą, a prowizję otrzymuje na konto firmowe. Czy w takiej sytuacji pośrednik może skorzystać z jakiegoś zwolnienia z ewidencjonowania na kasie rejestrującej za usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Obecnie zasady zwolnienia z obowiązku prowadzenia ewidencji obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących określa rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie zwolnień z obowiązku prowadzenia ewidencji przy zastosowaniu kas rejestrujących. Na podstawie § 2 ust. 1 rozporządzenia w powiązaniu z poz. 26 załącznika do rozporządzenia zwalnia się z obowiązku ewidencjonowania w danym roku podatkowym, nie dłużej jednak niż do 31 grudnia 2021 roku, usługi związane z obsługą rynku nieruchomości, jeżeli świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Tym samym w omawianym przypadku podatnik może nie dokumentować transakcji przy zastosowaniu kasy rejestrującej. Podsumowując, usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, świadczone na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej, korzystają ze zwolnienia z obowiązku ewidencjonowania za pomocą kasy rejestrującej, o ile świadczenie tych usług w całości zostało udokumentowane fakturą. Istota umowy najmu wydaje się prosta - właściciel udostępnia innej osobie mieszkanie, w zamian za co otrzymuje czynsz. W praktyce powstaje jednak wiele wątpliwości związanych z zawarciem, realizacją i wypowiadaniem takich umów. Te wątpliwości pomoże rozwiązać pośrednik, ale nie zrobi tego za darmo. Za znalezienie mieszkania, czy domu, za przygotowanie umowy i negocjowanie w czasie jej podpisywania, bierze swoją prowizję. Wysokość tej prowizji to najczęściej jedna miesięczna rata za wynajem lokalu. Po podpisaniu przez strony umowy na wynajęcie mieszkania właściwie kończy się rola agencji za nieruchomość na działalność gospodarcząJeśli jednak nieruchomość wynajmowana jest na działalność gospodarczą, to wysokość prowizji wynosi równowartość jednomiesięcznego czynszu, gdy nieruchomość jest wynajmowana do 3 lat lub na czas nieokreślony i dwumiesięcznego czynszu, jeśli nieruchomość wynajmowana jest na od 3 do 10 płatna jest już w chwili zawarcia umowy w umowie najmuUmowa, jaką klient podpisuje z biurem nieruchomości określa, czy to biuro ma wyłączność na szukanie dla klienta mieszkania, czy jest jednym z kilku podmiotów. To samo dotyczy właściciela mieszkania. Mieszkanie do wynajmu można zgłosić jednej agencji nieruchomości lub też kilku.– Ale to na nas pośrednikach spoczywa wytłumaczenie klientom wszystkich punktów, które znajdą się w umowie – podkreślają agenci te kaucje przy wynajmie mieszkaniaNajwięcej wątpliwości strony wynajmujące mieszkanie mają co do kaucji. – Powszechną praktyką jest pobieranie przez właścicieli mieszkań kaucji przy wynajmie – twierdzi Grażyna Mikołajczak z biura nieruchomości. – Zabezpiecza ona ewentualne należności właściciela lokalu. Szczegółowo normuje ją, ale tylko w odniesieniu do mieszkań, ustawa o ochronie praw nie może przekraczać 12-krotności czynszu najmu ustalonego na dzień zawarcia umowy, i jest, co do zasady, zwracana w zwaloryzowanej wysokości. Będzie oddana według wysokości czynszu obowiązującego w dniu jej zwrotu. Jeżeli więc np. kaucja stanowiła sześciokrotność czynszu obowiązującego w dniu jej pobrania, to jej zwrot musi być równy sześciokrotności czynszu za to mieszkanie obowiązującego w dniu jej zwrotu. Ale jeśli w mieszkaniu powstały jakieś straty, to właśnie z kaucji właściciel mieszkania je czego zależy wysokość czynszu za wynajem lokaluKolejną sprawą, z jaką wynajmujący zgłaszają się do pośredników jest ustalenie wysokości czynszu. Czynsz najmu może zostać ustalony w umowie w postaci stawki za mkw., ale nie ma tu żadnych nakazów czy ograniczeń. Może być np. ustalony w walucie obcej. Dopuszczalne jest zastrzeżenie w umowie, że wysokość czynszu wskazanego w złotych będzie korygowana, np. stosownie do wskaźnika wzrostu cen towarów trwałego użytku. Czynsz jest zwykle płatny w pieniądzu, ale może mieć także inną formę, np. pewnych świadczeń ze strony najemcy (przykładowo, zobowiązuje się on do sprzątania posesji).To pracownicy agencji nieruchomości mają najlepsze rozeznanie, ile w przypadku danej nieruchomości zapłaci się za wynajem. Przede wszystkim dlatego, że mają porównanie, bo wynajmują i sprzedają wiele mieszkań i domów na konkretnym na cenę za wynajem ma wpływ lokalizacja mieszkania (w jakiej jest dzielnicy), w jakim domu, kamienicy (czy nowy czy stary), jak daleko jest od centrum i jaki jest do niego dojazd, ale przede wszystkim standard wyposażenia. W przypadku standardu nie chodzi o to, czy w mieszkaniu jest telewizor, ale raczej jak wygląda kuchnia i łazienka. Ważne są też meble, rodzaj i jakość sprzętu (kuchenka, lodówka, telewizor) oraz sposób wykończenia mieszkania. Zobacz również: Wynajem mieszkania: najważniejsza jest umowa najmuPolecane ofertyMateriały promocyjne partnera Ile wynoszą prowizje dla pośredników na rynku nieruchomości i czy zawsze trzeba je płacić? Jak orzekają sądy? Wielu agentów oczekuje płatności w wysokości minimum 2,5% ceny domu czy mieszkania. Jednak stawki dla sprzedających są zróżnicowane. Niekiedy wynoszą zaledwie 0,5%, co branża negatywnie odbiera. Można też zapłacić 5% i nie będzie to nic nadzwyczajnego. Jednym z proponowanych wariantów jest rozliczenie po transakcji. Jednak nie brakuje klientów, którzy na siłę próbują omijać regulacje dotyczące wynagrodzenia. Pośrednicy zabezpieczają się więc na różne sposoby, ale nie są w stanie przewidzieć każdego scenariusza. Z kolei sądy uznają postanowienia umowne za nieważne i zdarza się to dość często. Ponadto pojawiają się korzystne orzeczenia dla sprzedających. Wynika z nich, że nie muszą oni płacić pośrednikom, nawet w przypadku umowy na wyłączność. Polecamy: RODO w marketingu Procenty pod lupą Istnieją różne modele wynagradzania pośrednika przez sprzedającego mieszkanie czy dom, co podkreśla Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości. Często warunkiem zapłaty jest osiągnięcie założonego celu, tzn. zawarcia umowy sprzedaży z nabywcą. Niekiedy jednak można się umówić na odpowiednią stawkę za same czynności pośrednictwa lub promowanie oferty bez względu na efekty. Istnieje też model mieszany wynagradzania, który zakłada połączenie płatności za czynności pośrednictwa i za osiągnięcie sukcesu. – Takie minimum, przy którym pośrednik jest w stanie zaangażować się w sprzedaż, wynosi około 2,5% ceny nieruchomości. Dlatego że ok. 0,5% to jest VAT, a kolejne 0,5% – drugi podatek. Zostaje więc 1,5%, a prezentacji, które poprzedzają sprzedaż domu czy mieszkania, może być nawet 20. Oczywiście na rynku są też prowizje zdecydowanie wyższe. Nawet 5% i nie jest to czymś nadzwyczajnym. To się wiąże po prostu z ilością pracy, którą trzeba wykonać, odległością od nieruchomości, ale też swego rodzaju specyfiką zlecenia – komentuje Piotr Jaskulski, prezes Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Jak dodaje Łukasz Kułaga, starszy prawnik z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni, powszechnie przyjmuje się, że klient zapłaci prowizję jedynie wówczas, gdy pośrednik doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży. Z kolei Zbigniew Kubiński podkreśla, że na rynku dochodzi do zaniżania prowizji, np. do poziomu 0,5%. Ekspert Federacji ocenia to zjawisko negatywnie, ponieważ ww. stawka nie pokrywa kosztów związanych z daną transakcją. Przedsiębiorca przecież nie działa dobroczynnie, dlatego też jego wynagrodzenie oprócz pokrycia kosztów powinno zawierać godziwy zysk. – Obsługa klienta sprzedającego za symboliczną złotówkę wpływa też na współpracę pośredników. Załóżmy, że podpisałem taką umowę. Jeśli kolega z innej firmy zgłosi się do mnie z potencjalnym nabywcą, to pokazanie nieruchomości uzależnię od tego, czy dostanę wynagrodzenie od niego. I tutaj dochodzi do patologii, bo wówczas ten zainteresowany zakupem musi zapłacić aż dwie prowizje. A to naprawdę utrudnia sprzedaż – mówi prezes Jaskulski. Na wysokość wynagrodzenia wpływa sytuacja na rynku, co zaznacza Zbigniew Kubiński. Jeśli jest popyt na określone nieruchomości, to są spore szanse na szybkie jej sprzedanie. Niektórzy pośrednicy obniżają więc prowizję pobieraną od sprzedającego, aby mieć możliwość zajmowania się danym domem czy mieszkaniem. Z kolei kupujący w warunkach wzmożonego popytu więcej płacą za pośrednictwo. W czasie kryzysu mamy sytuację odwrotną, pozyskanie nieruchomości jest stosunkowo łatwe, a trudniejsze okazuje się znalezienie nabywcy. W związku z tym, wtedy wyższe prowizje płacą sprzedający, a kupujący bywa, że nie ponoszą kosztów w ogóle lub mają do uregulowania niewielkie kwoty. Skok na kasę? – Pośrednik ma stworzyć klientowi potencjalne warunki do sprzedaży. Przy tym nie musi dojść do finalizacji transakcji, aby wynagrodzenie było należne. Oczywiście niekiedy kupujący wycofuje się w ostatniej chwili, ale takie sytuacje powinna regulować umowa pośrednictwa. Istnieje przecież swoboda ich zawierania. Ten dokument zabezpiecza przed mnóstwem sytuacji, ale nie da się przewidzieć wszystkiego. Zapisy muszą dość dobrze precyzować pewne kwestie. Jeżeli tak nie jest, to poprzez niedopowiedzenia tworzy się furtki do różnych zachowań, a to z kolei przekłada się na niekorzystne dla pośredników rozstrzygnięcia sądowe. Niestety ilość prób obejścia wynagrodzenia pośredników mogłaby być mniejsza – stwierdza ekspert z WSPON. Jest wiele sposobów zabezpieczenia roszczenia pośrednika wynikającego z należnej mu prowizji, o czym informuje mecenas Łukasz Kułaga. Ekspert zaznacza, że jednym z rozwiązań jest ustanowienie wynagrodzenia płatnego z góry. Ponadto, często stosowane jest zastrzeżenie kary w razie niewykonania umowy przez klienta, np. sprzedaży nieruchomości na własną rękę lub za pośrednictwem innej osoby w czasie trwania takiej umowy. W kontaktach z konsumentami postanowienia te często są jednak w razie sporu sądowego uznawane za nieważne, zwłaszcza gdy zastrzegają dla pośrednika wygórowaną karę, przewyższającą jego rzeczywistą stratę. – Praktycznie wszystkie nieruchomości mam przyjęte na zasadach wyłączności. Ze sprzedającym umawiam się, że przez okres trwania umowy każdy klient, który przyjdzie do niego „bezpośrednio”, będzie traktowany jako ten pozyskany przeze mnie i ja go będę obsługiwał. Współpracuję z moim klientem, a nie rywalizuję. Uważam, że to jest jasne i klarowne. Tak się umawiamy, więc tak działam i ten model pracy stosuje wielu z członków WSPON – dodaje prezes Jaskulski. Z kolei wiceprezydent Federacji PPRN podkreśla, że swoboda zawierania umów jest ograniczona niesprzecznością zapisów umowy z prawem, z istotą danego stosunku prawnego i zasadami współżycia społecznego. W efekcie sprzedający nieruchomość domagają się pewnych zapisów, także dot. rozliczenia z pośrednikiem. Są klienci, którzy deklarują określone wynagrodzenie po sprzedaży za oczekiwaną kwotę, wynoszącą np. 500 tys. zł. Jeśli jednak agent sprzeda drożej, np. za 550 tys. zł, to dodatkowo dostanie jeszcze część z tej nadwyżki. Zobacz: Nieruchomości Finał w sądzie – Zdarza się, że sąd uznaje postanowienia umowne za niedozwolone. Wbrew pozorom dochodzi do tego dość często. Niedozwolonym jest zapis zawierający oświadczenie klienta, iż treść umowy została uzgodniona z nim indywidualnie. Inny przykład to zastrzeżenie wynagrodzenia dla pośrednika z tytułu transakcji przeprowadzonej po upływie okresu, na który umowa została zawarta lub po jej rozwiązaniu – informuje prawnik Łukasz Kułaga. Natomiast Zbigniew Kubiński podkreśla, że poszczególne zapisy, regulujące pośrednictwo, nie mogą być sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, czyli z poczuciem sprawiedliwości. Przykładowo, nie jest dopuszczalne, aby wynagrodzenie pośrednika wynosiło połowę ceny nieruchomości lub nawet jeszcze więcej. Wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości przypomina, że na stronie UOKiK-u istnieje rejestr klauzul niedozwolonych, a także baza decyzji dotyczących tych klauzul. Tam też możemy znaleźć zakwestionowane kwestie związane z pośrednictwem nieruchomości. – Jeśli nieważny zapis nie wpływa na istotę i przedmiot umowy, która może być realizowana, to ona pozostaje w mocy. Inaczej jest w sytuacji, gdy sprawa dotyczy regulacji mającej spore znaczenie, np. wynagrodzenia pośrednika. Wówczas nieważna staje się cała umowa. W takim przypadku żadne postanowienie podpisanego dokumentu nie pomoże pośrednikowi w dochodzeniu należnej mu prowizji. Jednak można wystąpić do kontrahenta z roszczeniem o zapłatę z tytułu jego bezpodstawnego wzbogacenia kosztem pośrednika – analizuje ekspert z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni. Dla przykładu, warto wskazać, że w tym roku Sąd Rejonowy w Szczecinie uznał, że sprzedający nieruchomość nie musi płacić prowizji, jeśli kupujący zgłosi się do niego sam. Nawet przy zawarciu umowy na wyłączność (XI GC 1869/18). Wyrok nie jest prawomocny. W opinii Zbigniewa Kubińskiego, rozumowanie sądu jest oczywiste i właściwe. Konsekwencją naruszenia wyłączności przez klienta nie może być wypłacenie wynagrodzenia. Ono bowiem należy się za świadczenie usługi, a nie może być karą lub restrykcją. – Orzeczenia o podobnej tezie zdarzały się już wcześniej, np. wydane przez Sąd Rejonowy w Gdyni w wyroku z dnia 29 września 2015 roku, sygn. I C 835/15. Co więcej, stanowisko to popiera Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który już w 2015 roku wskazywał, iż klauzula wyłączności może zabezpieczać prowizję dla pośrednika jedynie wówczas, gdy klient skorzysta z usług innego pośrednika, nie zaś, gdy zawrze umowę samodzielnie. Uznać zatem należy, iż powyższy pogląd utrwalił się w orzecznictwie w ciągu ostatnich 4 lat. Na tym etapie trudno już z nim polemizować – podsumowuje mecenas Łukasz Kułaga. Źródło: MondayNews Czym się zajmuje agent nieruchomości? Agent nieruchomości w pracy zajmuje się czynnościami zmierzającymi do skojarzenia strony popytowej oraz podażowej na rynku nieruchomości czego efektem jest transakcja. Najczęściej dotyczy to sprzedaży bądź wynajmów domów i mieszkań. Natomiast są pośrednicy nieruchomości specjalizujący się w obsłudze lokali użytkowych, gruntów czy nawet powierzchni logistycznych. Skojarzenie stron najczęściej polega na tym, że otrzymuje się zlecenie np. pośrednictwa w sprzedaży lub wynajmie nieruchomości i na podstawie posiadanej w ofercie nieruchomości szuka się osoby zainteresowanej. I odwrotnie. Gdy zlecenie otrzyma się od poszukującego jakiejś nieruchomości to pośrednik nieruchomości koncentruje się na wyszukaniu jej zgodnie z wytycznymi. Co bardzo ważne z punktu widzenia współpracy między agentem nieruchomości a biurem to po stronie pośrednika jest otrzymanie tych zleceń. To tak bardzo ogólnie tytułem wstępu. Jaki zakres obowiązków ma pośrednik nieruchomości? O tym co robi agent nieruchomości w największym stopniu decydują zapisy w umowie pośrednictwa. A te umowy w każdej agencji są trochę inne. Swoboda zawierania umów daje możliwości stworzenia takiej umowy, która zawiera bardzo szeroki zakres usług, czynności, zobowiązań – ważne, aby były one zgodne z przepisami nadrzędnymi zawartymi w różnych ustawach oraz nie zawierały przepisów abuzywnych. W obecnych czasach w biurach pośrednictwa nieruchomości w ramach usług wykonuje się coraz więcej czynności np: home staging, sesje zdjęciowe, nagrania wideo, wirtualne wycieczki, konsultacje wnętrzarskie, wynajem mebli, negocjacje, promocja ofert na portalach branżowych, promocja w kanałach social media, kompletowanie dokumentów, ustalanie ceny rynkowej nieruchomości, uczestnictwo podczas aktu notarialnego. W zależności od agencji nieruchomości wybrane poszczególne bądź wszystkie usługi są oferowane klientom biura. Co robi agent nieruchomości z tych powyższych czynności? To też zależy od strategii biura nieruchomości. W niektórych przypadkach robi prawie wszystko w niektórych tylko wybrane czynności a pozostałe wykonują zawodowi podwykonawcy. A co z prezentowaniem nieruchomości klientom? Świadomie ten punkt pozostawiłem do tego momentu. Jest to najbardziej medialna część naszego zawodu i często osoby chcące zająć się pośrednictwem na pytanie czym się zajmuje agent nieruchomości właśnie odpowiadają prezentowaniem nieruchomości. Jest to prawda. Jest to czynność, którą prawie zawsze wykonuje agent nieruchomości – opiekun oferty. Jest to dość ekscytująca czynność, gdyż podczas prezentowania nieruchomości można otrzymać już ofertę. A na tym wszystkim pośrednikom najbardziej zależy. Czym lepsza agencja nieruchomości tym więcej jest prezentacji, czym bardziej zaangażowany i skuteczny jest agent tym mniej prezentacji potrzebuje, aby doszło do transakcji. Ale nie jest to jedyne zajęcie. Zanim dojdzie do prezentacji trzeba daną nieruchomość pozyskać a to zazwyczaj mniej przyjemna praca. Co powinien wiedzieć agent nieruchomości? Powinien znać stan prawny oferowanej nieruchomości. Nawet jeśli biegle jeszcze nie porusza się we wszystkich przepisach to o prezentowanej nieruchomości powinien wiedzieć przynajmniej podstawy. W zależności od rodzaju nieruchomości będą to odmienne wytyczne, ale stan własności, lokalizacja, powierzchnia i ewentualne zobowiązania są spójne dla wszystkich typów nieruchomości. Jest to trudne na początku, ale później włącza się łatwość i swoboda w poruszaniu się między dokumentami. Bardzo często pośrednik bierze udział w negocjacjach. Więc wiedząc czym się zajmuje agent nieruchomości na tym etapie – pomocna jest znajomość rynku pod względem atrakcyjności, mody czy cen transakcyjnych. Problemy z tym mają często początkujący agenci, którzy niedawno zmienili swoje dotychczasowe miasto. Pośrednik nieruchomości powinien wiedzieć także jakie wytyczne oraz formalności prawne są związane z daną transakcją. Np czy dziadek może kupić w prezencie mieszkanie swojej niepełnoletniej wnuczce, czy można sprzedać 5hektarowe gospodarstwo rolne nie rolnikowi, czy notariusz może odczytać akt notarialny poza kancelarią, czy można sprzedać mieszkanie w cenie niższej od jego aktualnego zadłużenia wobec banku? Najlepiej skoncentrować na początku na wąskiej dziedzinie i w niej nabywać wiedzę teoretyczną i praktyczną. Agent nieruchomości powinien wykonywać swoje czynności zgodnie prawem. Kodeks Cywilny oraz Ustawa o gospodarce nieruchomościami to lektura na sam początek. W przypadku wystąpienia rażących błędów po stronie pośrednika, które spowodują straty u zleceniodawcy może on być zobligowany do naprawienia tych szkód. A czasami gra idzie o duże kwoty. Są także ustawy zewnętrzne takie jak AML czy RODO, które niewiele mają wspólnego z nieruchomościami, ale z ramienia urzędów przewidują także kary finansowe w przypadku zaniedbania podstawowych czynności wynikających z tych ustaw. Co załatwia pośrednik nieruchomości Tu też jest dość szeroka interpretacja i także mocno uzależniona od ustaleń na etapie podpisywania umowy pośrednictwo. W tych bardziej kompleksowych biurach nieruchomości pośrednik zajmuje się umawianiem i koordynowaniem pracy różnych podwykonawców: (Płaci za to agencja nieruchomości). Home stagera, fotografa, operatora kamery, doradcy kredytowego, notariusza. Często także agent nieruchomości zajmuje się pobieraniem dokumentacji transakcyjnej z różnych urzędów. Można także spotkać agentów nieruchomości, którzy np. pomagają przekształcić działkę z rolnej na budowlaną. Najczęściej zdecydowanie większe zaangażowanie występuje w przypadku, gdy pracujemy w modelu umów wyłącznych. Tego załatwiania z każdym rokiem jest coraz więcej, ale to dzięki tej czynności otrzymuje się w przyszłości polecenia. A polecenia to bardzo silna waluta na tym rynku i warto się dla niej poświęcić. Załatwianie często kojarzy się z dokumentami. I warto się na nich znać. Bardzo duża grupa klientów decyduje się na współpracę z pośrednikiem nieruchomości też dlatego, że ten załatwi za nich papierologię. Czym się zajmuje agent nieruchomości Z każdym rokiem po stronie zajęć oraz obowiązków agenta i agencji jest coraz więcej czynności. Ale można zauważyć, że wraz ze wzrostem zaangażowania oraz podniesieniem kwalifikacji zawód ten jest coraz lepiej postrzegany i coraz bardziej doceniany. Konkurencja rynkowa powoduje, że coraz bardziej trzeba się zaangażować, aby przekonać do siebie nowych klientów. Dlatego tak jak jeszcze kilka lat temu agent nieruchomości zajmował się pozyskiwaniem i publikowaniem ofert nieruchomości na różnych portalach i ewentualnie gdy ktoś akurat do niego zadzwonił – prezentowaniem ich. Teraz tych czynności jest zdecydowanie więcej. Coraz bardziej agencje kładą nacisk, aby działania, którymi zajmuje się agent nieruchomości dawały także korzyść ekonomiczną zleceniodawcy. Są agenci nieruchomości, którzy otrzymując zlecenie znalezienia jakiegoś domu potrafią wsiąść w samochód, pojechać w wybraną okolicę i pukać od drzwi do drzwi pytając czy ktoś nie planuje sprzedaży w przyszłości. Z tego powodu w pracy w zawodzie agenta nieruchomości najlepiej się odnajdują osoby, które przychodzą tutaj z pasji a może nawet misji. W takim podejściu nawet te cięższe i trudniejsze czynności szybko idą w zapomnienie na rzecz tych przyjemnych.

kiedy płaci się prowizję dla biura nieruchomości